0次浏览 发布时间：2025-04-07 11:10:00
当前，中国房地产行业正经历深度调整，传统“高杠杆、高周转”模式难以为继，房企亟需探索新的增长路径。
在这一背景下，华润置地和龙湖集团凭借“开发+运营”双轮驱动的业务模式，展现出强大的抗风险能力和盈利韧性，或将成为行业未来发展的标杆样本。
华润置地通过“经营性不动产+大资管”双轮驱动，使经常性业务利润贡献突破40%，并计划在2025年进一步提升至45%。其成熟的REITs退出机制和资管能力，为行业提供了可复制的轻资产运营范本。龙湖集团则依托商业投资、物业管理等高毛利业务，实现经营性收入占比超20%，并计划在2028年提升至50%，形成稳定的现金流护城河。
相比之下，单纯依赖高能级城市布局的房企虽能短期避险，但长期增长空间受限。政策层面，“房地产发展新模式”已被写入政府工作报告，华润、龙湖的多元化运营路径正契合这一方向。
未来，行业竞争将不再是规模之争，而是运营能力与生态构建的较量。华润和龙湖的实践表明，唯有转向“低杠杆、强运营、多元化”模式，房企才能真正穿越周期，实现可持续发展。
逆势盈利的两种模式：开发聚焦vs多元转型
房地产行业进入深度调整期这一趋势表明，传统“高杠杆、高周转”模式已难以为继，房企必须寻找新的盈利增长点。
面对新的行业环境，房企为业绩回升也在加速了对于发展路径的探索，试图在困境中突围，部分房企实现了盈利，展现出强大的韧性和竞争力。
梳理2024年盈利的房企，两条发展路径愈发清晰，一是由华润、龙湖等为代表的房企，加速构建新的业务模式，构建多元化业务生态。另一方面，则是由中海、绿城等为代表的房企，持续聚焦一线城市、高能级二线城市，在确定性最高的市场里减少市场波动的影响。这两种模式虽然有所不同，但都反应了企业在市场变化中的适应性和创新能力。
华润、龙湖等房企依靠“地产开发+经营性业务”两条曲线共同发力，实现盈利。
其中，华润置地通过构建“经营性不动产+大资管”的双轮驱动模式，实现了业绩的稳步增长。2024年，其经常性业务营业收入占比达到14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。华润置地管理层表示，计划到2025年，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比达到45%以上，长远目标是实现经营性业务与开发业务利润贡献各占50%。
此外，其资管业务则成功构建了运营能力领先的产业运营平台，打通了资产退出的金融化通道，包括租赁住房REIT和商业REIT等。通过这些举措，华润置地不仅优化了业务结构，还提升了资产的流动性和盈利能力。
而龙湖集团的经营性收入在2024年创新高。
财报显示，2024年龙湖营收1274.7亿元，核心溢利为69.7亿元，其中运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，占集团营业收入的21%，而商业投资、物业管理等业务毛利率达75%和31.4%。
可以看出，龙湖商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四条经营性业务航道在2024年齐头并进，收入和利润均保持同比增长，成为了龙湖整体收入、利润、现金流的主要贡献源。这些经营性业务的协同发展，让龙湖在市场竞争中占据了优势，提升了企业的抗风险能力。
据龙湖管理层介绍，龙湖集团计划在2028年使经营性收入贡献占比达到50%，通过不断优化业务结构，实现可持续发展。
这种明确的发展规划，为龙湖的未来发展指明了方向，也让市场对其充满信心。东吴证券研报指出，龙湖开发业务聚焦高能级城市，经营类业务收入稳中有升，助力穿越周期。考虑到龙湖的财务状况稳定，经营性业务呈现稳定增长态势，业务结构持续优化，我们坚定看好公司穿越行业周期的能力，维持“买入”评级。
与华润、龙湖不同的是，中海、绿城等房企，通过聚焦高能级城市，实现稳健发展以及盈利。
其中，以稳健著称的中海地产，持续聚焦一线城市和部分强二线城市，优先选择现金流稳定的核心城市项目。2024年，实现营收1851.5亿元，净利润156.4亿元，值得注意的是，其60.6%销售额来自香港及北上广深。
而绿城中国则是深耕核心城市，通过狙击式的投资来进入机会性城市，确保安全性突出流动性均衡盈利性。2024年绿城在北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时权益进一步提升到79%，同比提升5个百分点。
分析人士认为，盈利房企的共同特征是“低杠杆、精准布局、多元化现金流”，这将成为行业未来主流模式。低杠杆保证了企业财务的稳健性，在市场波动时能够抵御风险；精准布局确保项目的市场需求和盈利能力；多元化现金流则为企业提供了持续的资金支持，减少对单一业务的依赖。
可以说，这些特征，不仅是盈利房企成功的关键，也是整个行业未来发展的方向。
2025年展望 华润、龙湖成房企转型新方向
展望2025年，上市房企业绩仍面临严峻挑战。
中指研究院报告指出，由于2022-2024年房企销售额连续负增长，后续结转规模将维持下行趋势，加之市场下行对销售毛利率的持续压力，短期内房企营收等指标预计维持下行，市场的全面复苏仍需时日。
“预计2025年商品房销售面积同比再降5%-10%，房企利润触底但反弹有限。”中金公司指出，这主要是因为房地产市场的调整仍在持续，居民购房意愿尚未完全恢复。尽管政策在不断发力，但市场的修复需要一个过程，短期内商品房销售难以出现大幅增长，这也限制了房企利润的快速回升。
不过，行业调整期中也蕴含着机遇。
从海外房地产市场的发展经验来看，在行业成熟阶段，房企通过多元化业务转型、提升运营效率、加强资产运营管理等方式成功应对市场变化。
其中，日本房地产泡沫破裂后，房地产市场陷入长期低迷。三井不动产等企业及时调整战略，大力发展REITs，将商业地产等资产证券化，实现了资产的盘活和资金的回笼。
而美国在2008年金融危机后，其房地产市场遭受重创。部分地产商专注商业地产运营，黑石则通过收购不良资产，进行整合和运营，在房地产市场复苏过程中获得了丰厚的利润。
海外房企的经验，也为中国房企提供了借鉴，那就是在市场调整期，转型与创新已成为房企实现可持续发展的必由之路。只有积极适应市场变化，勇于探索新的发展模式，才能在困境中突围，迎来新的发展机遇。
因此，对于中国房企而言，华润置地、龙湖等企业的发展路径已成为行业转型的方向标。
一方面，加大在经营性物业领域的投入，如发展商业地产、长租公寓等，打造稳定的现金流和利润增长点；另一方面，积极探索轻资产运营模式，输出管理经验和品牌，降低资金投入压力。同时，持续提升产品品质和服务水平，以适应消费者日益多样化的居住需求。
与此同时，房地产发展新模式在政策层面得到了大力支持。“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加快构建房地产发展新模式”被写入今年的《政府工作报告》。
这为房企指明了方向，也提供了政策保障，将为房企的转型和发展提供有力的推动，加速行业的变革和升级。
分析人士指出，2024年是中国房地产行业“挤泡沫”的关键一年，华润、龙湖等企业的成功证明，稳健财务、多元业态和精细化运营才是未来生存之道。
在2025年及未来，房地产行业虽挑战重重，但也充满机遇。那些能够顺应政策导向，积极探索多元化发展路径，提升自身核心竞争力的房企，有望在市场的洗礼中脱颖而出。它们将引领行业走出困境，实现从传统开发模式向多元化、精细化运营模式的转变，推动中国房地产行业迈向更加健康、可持续的发展新阶段。
